Alegerea terenului pentru casă

Bun, ţi-ai analizat toate dorinţele, posibilităţile şi variantele şi te-ai hotărât să îţi construieşti casa.
Ca să nu umplu capul cititorului cu lucruri inutile, voi fi scurt şi la obiect.
1. Unde va fi situat terenul?
Alegerea terenului depinde de preferinţele/posibilităţile fiecăruia, însă trebuie ţinut cont şi de situaţia actuală a viitorului proprietar. În mod cert pentru o familie cu copii mici este recomandat ca amplasarea terenului să fie cât mai apropiată de localitatea unde muncesc sau unde merg copiii la şcoală/gradiniţă.
Dacă ai deja un teren în proprietate şi nu este amplasat tocmai bine gândeşte-te şi la varianta vânzării lui şi achiziţionarea unui alt teren, corespunzator. Sau la un schimb.
Poate, pentru o anumită perioada de timp, locul in care este amplasat terenul nu constituie o problema pentru cei care au parinţi înca în plină activitate şi care pot ajuta cu grija copiilor. Sau acolo unde puterea financiară pe termen scurt sau lung permite angajarea unei bone permanent disponibilă şi cu carnet de conducere.
Pentru familiile celor apropiaţi de vârsta pensionării, dar şi cu ceva putere financiară, acolo unde copii nu mai depind de părinţi alegerea terenului poate fi un drum spre împlinirea unui vis, într-o zonă frumoasă. Insă trebuie totuşi să se ţină cont de faptul că de la o vârstă parinţii sunt cei care au nevoie de copii. Şi nu de puţine ori distanţa poate constitui o povară pentru copiii parinţilor neputincioşi.

2. De ce trebuie ţinut cont când alegem terenul
Dacă am trecut peste problema cu amplasarea terenului:
Oricărui teren îi sunt impuse nişte constrângeri legate şi nu numai, de ce şi cum se poate construi pe el. În plus sunt o serie de alţi factori care intervin.
Şi aici sunt mai multe aspecte:

a. Structura terenului
Sunt terenuri mai bune pentru construcţii, altele mai “proaste” şi altele în cazul cărora ridicarea unei case implica uneori costuri duble faţa de ridicarea aceleaşi case pe un teren bun. Recomand ca înainte de achiziţie sa faceţi înţelegere cu actualul proprietar şi să faceţi un studiu geo a terenului, acesta costă sub 1.000 de lei, în funcţie de zonă. În general studiul geo costă cam 600-800 de lei şi de el oricum o să aveţi nevoie de el pentru realizarea proiectului. În general eu vad aici problema pânzei freatice, a straturilor suport inconsistente (alternarea straturilor argiloase cu cele nisipoase), emanaţii de gaze. Ultimele două sunt de avut în vedere mai ales în zonele apropiate de albiile râurilor unde terenul s-a format din depuneri, dar nu numai. Există şi situaţii mai neplăcute când vecinii au teren bun şi tocmai terenul tău să fie cu probleme, de exemplu să fi existat în trecut o fostă groapă de gunoi.
Evitaţi terenurile care prezintă rupturi, terenurile foarte sărace în vegetaţie, terenurile aflate în adâncituri ale zonei, pe jgheaburi.
b. Utilităţile de pe teren şi din jurul său
O serie de utilităţi pot duce la impunerea unor restricţii privind construcţia sau chiar la a nu se aproba autorizaţia de construcţie. Iată câteva pe care trebuie să le iei în considerare:
– conducte de gaz
– reţele de medie şi înaltă tensiune
– tronsoane de comunicaţii (un exemplu ar fi Romtelecom, altul tronsoanele ce deservesc unităţile militare)
– reţele de apa (tronsoane)
– reţele de canalizare
– alte facilităţi (unele chiar cu rol strategic)
Pe lângă acestea sigur o să ai nevoie de utilităţi. Prezenţa acestora lângă teren nu este o garanţie că si vei avea acces la ele, sau accesul va fi foarte costisitor. Fie din cauză că respectivele utilităţi sunt la limita capacităţii de deservire, fie că ele sunt încă în proprietatea unor persoane care au executat pe propria cheltuială extinerea reţelei. Nu trataţi cu superficialitate aceste aspecte, utilităţile sunt foarte, foarte scumpe iar accesarea lor poate duce la mult stres, umblătură, cheltuieli şi perioade de aşteptare. Dau doar două exemple, pentru cele două utilităţi fără de care nu se poate trăi normal: apa şi curentul electric.
Dacă reţeaua de energie electrica este la limită atunci puteţi fi obligat fie să vă puneţi propriu transformator şi să executaţi singur reţeaua fie să participaţi la înlocuirea actualului transformator şi “întărirea reţelei”. Nu dau costuri, acestea sunt în funcţie de situaţie. Dar nu sunt mici.
Costurile legate de racordarea la reţeaua de apă, daca există în zonă, sunt şi ele de luat în seama. Insă mai rău este cazul în care nu există nici reţea de apă şi pânza freatică se afla la adâncimi mari. Am înţetes că un puţ, cu toate dotările necesare ar ajunge cam la 5.000EUR pentru adâncimi de 75-85 metri.

c. Starea drumului de acces
Unele loturi de casă s-au format prin parcelarea unor loturi mai mari, investitorul nedorind să piardă din profit a lasăt drumuri de access înguste, la o lăţime ce poate nu va fi acceptată de autorităţi în vederea eliberarii autorizaţiei de construcţie, drept care va impune beneficiarului retragerea de la drum cu 1,2 metri sau poate chiar mai mult. Asta înseamnă că vei plati, în banii de teren, şi partea de drum aferentă. Asta pe de o parte.
Pe de altă parte un drum de servitute ce serveşte mai multe loturi este un drum privat şi, de aici decurg mai multe probleme, legate, pe de o parte de faptul că pentru orice construieşti pe acest drum (extinderi de reţele utilităţi) va trebui să ai acceptul tuturor proprietarilor, pe de altă parte, nefiind drum public, întreţinerea drumului cade în sarcina proprietarilor.
Legat de starea fizică a acestor drumuri, trebuie să aveţi în vedere ca, dacă drumul este neamenajat sau parţial amenajat, poate fi costisitor să îl aduceţi la o stare măcar acceptabilă. Trebui să aveţi în vedere faptul că maşinile ce cară materiale de construcţii (cărămidă, fier, ciment, beton, etc), pompele de beton şi altele sunt grele şi uneori şoferii vor refuza să intre pe atfel de drumuri pentru a nu rămâne împotmoliţi. Altă cheltuială care vă va goli buzunarele.
Iar, mai trebuie să aveţi în vedere faptul că după ce trageţi utilităţile pe astfel de drumuri (canalizare, apă, etc) tot proprietarii vor scoate bani din buzunar pentru reamenajarea lui.
Este aproape imposibil ca în condiţiile de mai sus, cel puţin la un număr mare de proprietari, să nu se lase cu discuţii, supărări, certuri.

d. Vecinătate : construcţii militare, industriale, comerciale şi vecinii
Unităţi militare
Este posibil ca în vecinătatea acestora să nu obţineţi autorizaţia de construcţie sau să existe impuneri costisitoare sau care incomodează.
Aeroporturi şi echipamente ce deservesc activităţile de aviaţie
În zonele apropiate de aeroporturi şi echipamente de aviaţie este nevoie de acceptul Autorităţii Aeronautice, pentru a se putea construi. Pentru aceasta va trebui să faci un proiect care va fi înaintat către autoritate, costul proiectului cred cred că se ridică cam la 3.000-3.500 lei şi acesta poate fi făcut doar de către o firmă autorizată, astfel de firme fiind puţine în ţară.
Cel mai bine este să cereţi de la primărie eliberarea unui certificat de urbanism unde se specifică toate autorizaţiile pe care trebuie să le obţii înainte de a depune actele pentru autorizaţia de construcţie. N-ar fi rău să faci acest lucru chiar înainte de a achiziţionarea terenului, în orice situaţie.
Excepţie de la obţinerea acestei autorizaţii pot face terenurile pentru care există şi sunt aprobate fie PUZ (Plan de Urbanism Zonal) fie PUG (Plan de Urbanism General).
Reglementările privind amplasarea construcţiilor în zonele acestea le găseşti pe site-ul caa.ro : http://www.caa.ro/fisiere/RACR_CADT.zip
Unităţi industriale, comerciale şi altele
Feriţi-vă de sau analizaţi cu atenţie zonele aflate lângă/sub influenţa:
– zonelor industriale poluante, mai ales a celor ce emană în aer tot felul de substanţe.
– fermelor zootehnice : mirosuri uneori greu de suportat. Chiar dacă terenul este la ceva distanţă măcar să ai în vedere direcţia din care bate vântul, în general, în zona respectivă.
– zonele comerciale, hipermarketuri, pieţe: circulaţia intensă a autovehicolelor, pe lângă zgomot, mai ridică şi o grămadă de praf în atmosferă.
– gropi de gunoi: nu cred ca este cazul să mai comentez.
– drumuri intens circulate: dacă aveţi copii mici este de preferat să nu construiţi lângă aceste drumuri. Copii cresc şi foarte repede învată să sară gardul. Decât să staţi tot timpul cu ochii pe geam şi cu poarta încuiată mai bine undeva mai retras, în linişte. Zic eu, acum fiecare după dorinţe.
– depozite sau alte construcţii înalte: amplasarea lângă acestea poate să nu fie potrivită pentru locuinţă, întrucât cladirile înalte pot umbri foarte mult terenul.
Existenţa siturilor arheologice, exploatări resurse (miniere), rezervaţii
Trebuie să te informezi dacă zona nu este una afectată de cele enumerate, întrucât, prin lege, în aceste cazuri sunt impuse multe condiţii privind construcţia. Primăriile, prin CU (certificat urbanism) şi nu numai, precizează (sunt obligate prin lege) la cerere aceste condiţii.
Iată cateva legi şi acte ce reglementează aceste aspecte:
– Legea nr. 422/18.07.2001 privind Protejarea Monumentelor Istorice
– Legea nr. 378 privind protectia patrimoniului arheologic si declararea unor situri arheologice ca zone de interes national – textul modificat prin OG nr. 43 / 2000
– Legea nr. 182/2510.2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil
– Legea nr. 5/6.03.2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national – Sectiunea III, Zone Protejate
– HG nr. 28/11.01.2001 privind organizarea si functionarea Ministerului Culturii si Cultelor
– Legea nr.85/18.03.2003 (legea minelor)
– Legea nr.237 din 7 iunie 2004
Si muuulte altele
Vecinii
Se zice că vecinii nu ţi-i alegi singur. Este totuşi bine să te uiţi atent cam ce fel de vecini o să ai, o dată ca unii nu sunt tocmai civilizaţi şi la locul lor. Apoi trebuie să ţii cont şi de:
– o să ai câine (şi poate alte orătănii prin curte). Nişte vecini cu care te înţelegi mai pot arunca o mamaligă peste gard când eşti plecat în concediu.
– un vecin bun dacă vede că ai probleme prin curte (o ţeavă spartă, un geam, ferească cel de sus de altele mai grave) poate măcar să îţi dea un telefon să te anunţe, dacă nu, chiar să intervină.
– dacă ai vecini cu copii, mai ales cu copii de vârsta alor tăi, copii tăi vor avea cu cine să se joace. În plus dacă ai probleme, măcar pe termen scurt ai cu cine lăsa copiii tai. Şi nu ar fi de neglijat nici faptul că unul sau mai mulţi vecini se pot înţelege între ei pentru a duce şi aduce copiii la-de la şcoală, gradiniţă.
– şi, peste toate astea, mai are cine să te ajute la o nevoie : mai cari o mobilă, mai impinge maşina când rămâi în pană. Mai ai cu cine bea un păhărel 🙂 .

e. Dimensiunile şi orientarea terenului.
Dimensiunile sunt importante nu neaparat prin prisma suprafeţei cât prin faptul că datorită unor impuneri ale autorităţilor, în zona respectivă, să nu se elibereze autorizaţie de construcţie decăt pentru terenuri ce au o minimă impusă a laturilor (de obicei deschiderea).
Un teren cu deschiderea mai mare la drumul de acces oferă avantajul ca, ulterior se poate parcela pentru o nouă construcţie, permite realizarea unei noi porti de acces şi, în unele cazuri, permite o gestionare mai bună a terenului prin prisma amplasării construcţiei, a anexelor şi a amenajarilor exterioare. În schimb, gardul de la drum fiind mai lung, vor fi costuri suplimentare cu împrejmuirea. Alt risc este de a pierde mai mult teren când autorităţile impun retrageri de la drum. Mai oferă şi posibilitatea amplasării la distanţă de construcţiile vecinilor.
Un teren cu deschiderea mica poate crea probleme privind dimensiunile casei si poate duce la fragmentarea terenului în două: în spatele şi în faţa casei. Acest lucru poate fi convenabil uneori, dar cred ca, în majoritatea cazurilor, nu, mai ales în cazul în care nu se mai poate lăsa un drum mic de acces spre terenul din spatele casei.
În ceea ce priveste orientarea fata de punctele cardinale eu cred ca este de dorit un teren care să permită amplasarea livingului, a spaţiilor de locuit, a panourilor solare şi a gradinii spre sud. Poate voi argumenta când voi vorbi de realizarea proiectului, dacă nu uit.

f. Inclinarea terenului
Eu unul nu recomand un teren aflat într-o zonă fară pantă, decât, poate, în zonele sistematizate, unde există facilităţi pentru evacuarea optimă a apei de ploaie. O zonă cu o uşoară înclinaţie, unde apele curg uşor, este de preferat. Altfel în zonă vor fi permanent probleme cu drumurile neamenajate, pe care apa va bălti şi va fi tot timpul noroi.
Nu recomand nici terenul cu pantă mare întrucât vor creşte (uneori cu sume importante) costurile cu fundaţia casei şi cu stabilizarea terenului. Este adevărat că, în astfel de condiţii, se pot face lucruri frumoase şi interesante cu demisolul sau subsolul dar trebuie să îţi permiţi acest lucru.

g. Râuri, lacuri, canale de fugă
Principalele probleme în cazul terenurilor amplasate în vecinătatea râurilor şi lacurilor sunt legate, în principal, de creşterea costurilor datorită adâncimii de fundare şi a hidroizolaţiei. Mai poate exista şi risc de inundaţie, infiltraţii necontrolate şi, cum spuneam mai sus, emanaţii de gaze în cazul terenurilor formate din aluviuni şi depuneri.
De asemenea trebuie avută în vedere şi problema insectelor sâcâitoare plus orăcăitul broaştelor.

h. Starea juridică a terenului
Atenţie la actele terenului: acesta să fie a unui proprietar pe care să îl simţiţi a fi de încredere, să fie proprietar de drept în urma unui act de vânzare-cumparare şi nu ca urmare a unei moşteniri ce poate fi atacată în justiţie de alţi pretendenţi.

j. Mijloace de transport
Deşi sunt din ce în ce mai multi proprietari de autoturism poate nu este rău de luat în calcul şi acest lucru. Nu se ştie în ce condiţii va fi necesar.

k. Factori meteo
Sunt zone în care vântul bate aproape tot timpul. Este bine de evitat astfel de zone.

j. Extravilan/Intravilan
De preferat ca terenul să fie intravilan. Aveţi şanse mai mari să va racordaţi la utilităţi cu cheltuieli ceva mai mici, posibil ca lista de autorizaţii ce va trebui să le obţineţi să fie mai mică. Şi în unele cazuri şansele de a scăpa de proiecte adiacente (PUZ, proiect pentru avizat la autoritatea aeronautica) să fie mai mari, în multe cazuri.

3. Sfaturi finale
Două sfaturi, care, dacă le urmezi, te pot scuti de mult stres şi surprize neplăcute în ceea ce priveşte viitorul teren:
– faceţi studiul geotehnic
– cereţi certificat de urbanism
înainte de a achiziţiona terenul.

Nota: Este posibil ca acest articol să mai sufere ceva modificări, voi încerca să îl aduc la o formă cât mai utilă şi completă.

Share

Leave a Reply